容大咨询承接兰天使鸿业投资有限公司珠三角数字生态城项目可行性研究报告

作者： 发布时间：2015/1/14 11:30:57 点击量：

第一章 项目总论
     1.1项目名称
     珠三角数字生态城项目
     1.2建设地点
     广东省中山市
     1.1.3项目建设单位
     兰天使鸿业投资有限公司
     1.1.4建设内容和规模
     数字生态城整体空间布局规划为“一城、三区、多园”的空间格局。
     一城：珠三角数字生态城
     三区：（1）珠三角国际技术转移示范区；（2）珠三角科技孵化产业区；（3）中国绿色智慧产业谷。其中中国绿色智慧产业谷在项目园区用地之外的2000亩工业用地上。
多园：中山养生健康园、中山国际教育园、中山智慧居住园。
     珠三角数字生态城项目总占地面积5200亩，其中商业用地3200亩，工业用地2000亩，总建筑面积2744483 m2。
     其中，（1）珠三角国际技术转移示范区占地面积82765 m2，建筑面积492612m2，技术转移示范区是数字生态城的地标性建筑，主要是设立各个国家和地区的国际技术转移中心。
    （2）珠三角科技孵化产业区占地面积280193 m2，建筑面积836084m2，科技孵化产业区是利用数字生态城的开发，以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业，从而引进税源，带动区域经济发展。
    （3）健康养生园占地面积55356m2，建筑面积590208m2，从养老服务、中医养生、女性美容美体、健康减肥等方面进行功能布局，集聚相关产业。
    （4）中山国际教育园占地面积122657 m2，建筑面积114439m2，教育园区配置了雄厚的师资力量，幼小、中学、高中国际教育直通车，以及相关配套设施。
    （5）中山智慧居住园占地面积254306 m2，建筑面积711140m2，本居住园区是以社区管理、住宅维护、远程医疗等的数字化和休闲娱乐的和谐化，及能源消耗的生态化为标准的开发建设。
    （6）中国绿色智慧产业谷占地面积1333340m2，建筑面积1023100m2，绿色智慧产业谷包括养老健康产业园和智慧社区产业园两部分，从智慧医疗、养老服务、智慧家居、节能减排、安全生产领域的智能化等多方面引进生产类的科技企业，着力打造企业的创新创业基地和产业孵化器，吸引承接高端产业和优质项目，将园区建设成为符合现代产业发展方向的新型科技产业集聚园区。
数字生态城建筑容积率为2.87，绿化率为80.07%；中国绿色智慧产业谷建设用地是2000亩工业用地，容积率为0.77。
     1.5项目实施进度
     本项目建设周期为8年，从2014年1月至2021年12月。项目分四期建设，一期建设地块为A1（养生健康园）、A2（养生健康园）、B1（养生健康园）、D1（国际教育园）；二期建设地块为A3（智慧居住园）、A4（智慧居住园）、B6（科技孵化产业区）、B7（科技孵化产业区）、D2（教育园中小学）；三期建设地块为B2（科技孵化产业区）、B3（科技孵化产业区）、B4（智慧居住园）、B5（智慧居住园）；四期建设地块为C1（国际技术转移区）、C2（国际技术转移区）、D3（教育园中小学）。
第二章市场分析
    2.1智慧城市市场分析
    2.1.1智慧城市的定义
    IBM给出“智慧城市”的定义为：运用信息和通信技术手段感测、分析、整合城市运行核心系统的各项关键信息，从而对包括民生、环保、公共安全、城市服务、工商业活动在内的各种需求做出智能响应。
    2.2技术转移市场分析
    在科学技术飞速发展的今天，科技对经济的支撑作用日益突显。将科技成果推向市场、转化为经济实力，一直是我国科技部门的重要工作之一。
    2013年，我国开展了技术转移政策推进和科技服务体系建设工作，市场导向的技术转移机制逐步构建，技术市场配置科技资源的决定性作用进一步发挥，技术交易、技术转移的动力和活力持续释放，全国技术交易快速稳步发展。2013年，全国共成交技术合同294929项，成交金额7469.13亿元，同比增长4.5%和16.03%。平均每项技术合同成交金额253万元，同比增长11.07%。成交金额前十位的省市依次为北京、上海、江苏、广东、陕西、湖北、天津、辽宁、山东、四川。
     2.2.1技术市场体系逐步完善
    20世纪80年代，我国政府发布了《关于科技体制改革的决定》，中国科学技术体系开始有步骤地进行体制性改革。此次改革主要涉及科研院所转制、开放技术市场、高新技术产业化的环境建设（包括高新区、孵化器、科技中小企业发展、产学研结合等）三个方面内容。
    在这一工作的基础上，我国建立了由政府、技术市场、区域创新主体三方构成的技术转移体制。
其中，政府部门主要通过计划引导重大共性、公益性技术，农业技术，以及军转民技术走向技术市场。技术市场成为技术转移、转化的主渠道，被确立为中国技术转移体系的基本制度。区域环境建设则包含了高新区、孵化器、大学科技园等多种形式的相关成果转化机构。
    由此，技术市场成为中国创新体系和市场经济体系不可分割的重要组成部分。
    2.2.2高新区成为创新明星
    在中国技术创新全局中，高新区作为重要创新环境载体，一直吸引着人们的目光。
自1988年5月我国批准建立第一个国家高新区——中关村科技园区开始，中国国家高新区一直保持蓬勃发展势头，目前已发展到84家。
    2.2.3技术市场发展迅猛
    经过20多年的培育和发展，中国技术市场的技术合同交易额已从开放技术市场初期1984年的7亿元增长到了2013年的7459.13亿元。
    2.2.4技术转移脚步加快
    经过几十年的发展，技术转移在国家创新体系中的地位不断增强。在技术转移体系纽带的连接下，以大学、科研院所为主体的知识创新体系与以企业为主体的技术创新体系形成了有效对接。
    2.3科技服务业市场分析
    2.3.1我国科技服务业发展现状
    科技服务业是运用现代科技知识和手段向社会提供智力服务的新兴产业，也是推动产业升级优化的关键产业。当前，作为现代服务业重要组成部分和推动力量，科技服务业在国民经济中发挥着越来越重要的作用，具体表现为经济发展对以提供知识型服务和高附加值服务为特征的科技服务业需求增大。与之相伴的是，国家和社会对科技服务企业发展的关注与支持也逐渐提高，特别是国家对创新型科技园区以及航空航天科技服务产业基地的大力建设与支持，使我国科技服务业发展拥有更充足的推动力。我国科技服务业发展起步较晚，但随着国家政策对科技型企业自主创新的扶持，我国科技服务业发展已有一定规模。2012年科学研究和技术服务业投资额为2176亿元，同比去年增长27.8%；全年研究与试验发展（R&D）经费支出10240亿元，比上年增长17.9%，占国内生产总值的1.97%。2012年全国共有R&D人员约40万人，比2011年增长了3万人，且呈逐年递增趋势，企业规模也从中小型逐步向综合型集团企业发展，越来越得到国家与政府的重视。
    2.3.2我国科技服务业发展特点
    科技服务手段多样，服务平台日趋完善。我国各科技服务业聚集区内现普遍拥有科技产业园区企业孵化器（创业中心）、生产力促进中心等综合性创新支持与服务机构，以及各种专业性和专门性的科技服务机构，这些都有利于较快地发展并顺利推动科技成果的转化。
    政府主导，政策扶持。近年来，政府更加关注科技型中小企业的发展，不仅积极构建产学研相结合的科技创新体系，并增加相关资金、政策的扶持力度，而且为科技型企业的发展制定了全面的实施计划。同时积极为科技型企业提供资金支持，如开展金融创新、设立“科技小巨人”“天使资金”等鼓励举措。鼓励风险投资、产业基金和银行贷款等多项金融措施跟进支持，特别是鼓励中小型科技企业上市融资。
    2.3.3珠三角区域科技服务业发展机遇
    1．政策完善营造良好环境
    2．国际产业转移带来创新和升级机会
    3．产业转移提供市场拓展机遇
    4. 经济快速发展带动对科技服务的需求
    2.4智慧教育市场分析
    智慧教育解决方案是基于移动计算、智能识别、无线网络和云计算等基础技术而设计，以面向信息服务为目标，以信息集成为重点，实现学校资源、数据、信息流程，彼此互联，数据共享，并通过业务流程再造，提高教学、科研、办公、学习等方面的整体效率。
    智慧教育在《教育信息化十年发展规划（2011-2020 年）》中已有所体现。例如，建设智能化教学环境；建设国家教育云服务平台，构建稳定可靠、低成本的国家教育云服务模式， 建设教育云资源平台， 推动省级教育行政部门建设云教育管理服务平台，建设覆盖全国、分布合理、开放开源的基础云环境， 支撑形成云基础平台、云资源平台和云教育管理服务平台的层级架构。一些地方将智慧教育纳入智慧城市规划建设。例如，宁波市镇海区正积极开展智慧城区建设， 其中一项重要内容就是推进智慧教育建设。
     2.5养老服务市场分析
     为积极应对日益严峻的老龄化趋势，以社区为依托，老龄人群为服务对象，企事业服务机构为网点，信息化网络平台为支撑，建立完善的居家养老服务体系建设已成为社会保障体系建设的重要内容。居家养老解决方案以信息技术为支撑，以三维数字社区为基础，实现了对养老档案、社区义工、服务机构组织进行动态管理，通过统一服务热线，为老人提供紧急救助、日常帮助、主动关怀等各种服务，并对服务对接及过程进行全程监控，很好的满足了居家养老服务要求。
     智能家居养老作为一种新型产业，根据分析师的预测，五年内将会达到万亿的市场规模，这仅仅是市场规模而已，其中涉及到了各个行业领域，将会提供大量的就业机会，与建立在大量泡沫上的房地产相比，智能家居以及其周边的产业，将会更加健康有序地促进经济的发展，提高人们的收入，自然能够提高老人的生活水平，形成良好的循环，让老龄化也成为人口红利，以实现全面富裕。
第三章 项目建设内容及方案
     3.1建设内容及规模
    本项目是珠三角数字生态城项目，数字生态城整体空间布局规划为“一城、三区、多园”的空间格局。
    一城：珠三角数字生态城
    三区：（1）珠三角国际技术转移示范区；（2）珠三角科技孵化产业区；（3）中国绿色智慧产业谷。其中中国绿色智慧产业谷在项目园区用地之外的2000亩工业用地上。
    多园：中山养生健康园、中山国际教育园、中山智慧居住园。
    其中，（1）珠三角国际技术转移示范区占地面积82765 m2，建筑面积492612m2，技术转移示范区是数字生态城的地标性建筑，主要是设立各个国家和地区的国际技术转移中心。
    （2）珠三角科技孵化产业区占地面积280193 m2，建筑面积836084m2，科技孵化产业区是利用数字生态城的开发，以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业，从而引进税源，带动区域经济发展。
    （3）健康养生园占地面积55356m2，建筑面积590208m2，从养老服务、中医养生、女性美容美体、健康减肥等方面进行功能布局，集聚相关产业。
    （4）中山国际教育园占地面积122657 m2，建筑面积114439m2，教育园区配置了雄厚的师资力量，幼小、中学、高中国际教育直通车，以及相关配套设施。
    （5）中山智慧居住园占地面积254306 m2，建筑面积711140m2，本居住园区是以社区管理、住宅维护、远程医疗等的数字化和休闲娱乐的和谐化，及能源消耗的生态化为标准的开发建设。
    （6）中国绿色智慧产业谷占地面积1333340m2，建筑面积1023100m2，绿色智慧产业谷包括养老健康产业园和智慧社区产业园两部分，从智慧医疗、养老服务、智慧家居、节能减排、安全生产领域的智能化等多方面引进生产类的科技企业，着力打造企业的创新创业基地和产业孵化器，吸引承接高端产业和优质项目，将园区建设成为符合现代产业发展方向的新型科技产业集聚园区。
    数字生态城建筑容积率为2.87，绿化率为80.07%；中国绿色智慧产业谷建设用地是2000亩工业用地，容积率为0.77。
    数字生态城绿化按实用、美观相结合的原则，建设智慧城市临江景观带，沿江园林绿化景观带突出绿色、环保、功能、低碳为一体的设计要求，营造主要健康、和谐的景观区域，提高数字生态城的绿化率同时，发展休闲文化旅游。
第四章 投资估算与资金筹措
    4.1.1总投资估算表
    本项目总投资1539669万元。
    3200亩商业用地总投资1221304万元，其中，土地使用费用为480000万元，建筑安装工程费686418万元，其他费用44407万元，不可预见费用14616万元，建设期利息10480万元。
    2000亩商业用地总投资318365万元，其中，土地使用费用为80000万元，建筑安装工程费222129万元，其他费用11561万元，不可预见费用4674万元。
    本项目一期投资215779万元，其中，土地使用费用为54300万元，建筑安装工程费145611万元，其他费用5388万元，不可预见费用541万元，建设期利息10480万元。
    4.2.2 资金筹措
    本项目总投资1539669万元，其中3200亩商业用地总投资1221304万元，2000亩工业用地总投资318365万元。资金来源是自筹。兰天使鸿业投资有限公司将携手国内知名企业及企业联盟，与金融、证券、基金等机构深度协作，建立项目金融组合保障——专项基金、投融资平台搭建。成立兰天使智慧创投（中国）基金控股公司，依托基金和信托平台，募集民间资金，与境内外投资人和浦发银行、中国银行等金融机构进行合作，保障项目建设期间的资金到位。其中，60%由兰天使鸿业投资有限公司自有，另外40%中的10%通过信托筹集，25%通过基金筹集，65%通过银行贷款筹集。